Nové vymezení pojmů "běžná údržba" a "drobné opravy" v bytě

Do 31.12.2013 vymezovalo rozsah běžné údržby, kterou je povinen provádět nájemce bytu, a drobné opravy, které nájemce bytu hradí, nařízení vlády č. 258/1995 Sb. s novelou č. 174/2009 Sb.

Nový občanský zákoník č. 89/2012 Sb., jehož účinnost je od 1.1.2014, uvedené nařízení vlády č. 258/1995 Sb. zrušil a pojmy vymezil velmi obecně ve svém § 2257, odst. 2), kde je uvedeno:

„Nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu.“

Možnost konkrétního přesného vymezení ponechal na dohodě pronajímatele a nájemce. Proto mají všechny uzavírané nájemní smlouvy s městem Plzní od 1.1.2014 přílohu č. 3, která přesně vymezuje běžnou údržbu a drobné opravy v bytě. Obsah přílohy v podstatě vymezuje rozsah běžné údržby a drobných oprav v bytě hrazených nájemcem podobně jako původní vyhláška č. 258/1995 Sb.

Dne 26.10.2015 vyšlo ve Sbírce listin nové Nařízení vlády č. 308/2015 Sb. o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu. Toto nařízení je účinné od 1.1.2016. Znění tohoto nařízení se použije v případech, že běžná údržba a drobné opravy nejsou konkrétně vymezeny v nájemní smlouvě nebo jsou vymezeny pouze odkazem na nařízení vlády či platné předpisy.

V § 2 je vymezena běžná údržba, kterou je nájemce povinen provádět – tedy udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení – malování, opravy omítek, tapetování, čištění podlah a podlahových krytin, obkladů stěn a odpadů až ke svislým rozvodům. Dále udržování zařízení bytu funkční, pravidelné prohlídky a čistění předmětů v § 4, písm. g), kontrola funkčnosti termoregulačních ventilů, kontrola a údržba vodovodních baterií.

Nařízení ve svém § 3 definuje drobné opravy – jako opravy bytu a vnitřního vybavení, pokud je součástí bytu ve vlastnictví pronajímatele s vymezením:

  • věcným
  • dle výše nákladů

Věcné vymezení řeší § 4 (písmena a – i) - zde jde o výčet možných oprav, které zabezpečuje a hradí nájemce bytu. Ve většině případů platí, že opravy hradí nájemce bytu, výměny celých zařizovacích předmětů pak pronajímatel. Pod písmeny c), d), e), i) jsou vyjmenované také části zařízení, kde nájemce hradí i jejich výměnu.

Velmi důležité je vybavení a zařízení uvedené v § 4, písm. g), mimo jiné ohřívače vody (karmy), sporáky, trouby a vařiče. Tyto zařizovací předměty v užívání nájemce nejsou předmětem (§ 1 odst. 2 vyhl. č. 85/1978 Sb., o kontrolách, revizích a zkouškách plynových zařízení) plynových revizí prováděných pronajímatelem a každoroční prohlídka je povinností nájemce. Při pravidelné prohlídce bytu prováděné správcem je po nájemci také požadováno předložení dokladu potvrzujícího, že každoroční servisní prohlídku svých plynových spotřebičů zajistil u odborné firmy.

Nařízení vlády v § 5 řeší vymezení drobných oprav dle výše nákladů – to jsou další opravy bytu a vybavení a výměny předmětů a součásti mimo vyjmenovaných v § 4, kde náklad na
jednu opravu nepřesáhne 1 000 Kč
(u více souvisejících oprav na jedné věci rozhoduje součet), náklady na dopravu se nezapočítávají do limitu a hradí je nájemce.

K ochraně nájemceslouží § 6, který stanovuje roční limit nákladů na drobné opravy v bytě ve výši 100 Kč/m2 podlahové plochy (pro výpočet nájemného), další drobné opravy přes uvedený limit již hradí pronajímatel, prokázat překročení limitu je však záležitostí nájemce.

Archiv

Rychlé kontakty

Úřední dny

Pondělí
8:00–12:00 / 13:00–17:00

Středa
8:00–12:00 / 13:00–17:00

krasovska

logo-plzen